2022/01/20
回顧2021年，隨著亞洲區內市場陸續重啟經濟，儘管步伐各異，但亞太區房地產投資信託（亞太REITs）持續展現韌勁。與此同時，全部經濟體都擺脫技術性衰退的困境。隨著亞洲房地產表現出色，股息收益亦持續強勁回升。儘管陰霾揮之不去，尤其是Omicron新冠變種病毒出現，但這類資產的基本因素保持穩健，並可望在2022年持續反彈，宏利投資管理股票部投資組合經理黃惠敏在這篇文章深入探討原因。
經過2020年的困境後，亞太REITs在2021年出現反彈，亞洲區內各地以不同步伐重啟經濟。受惠於政府持續推行強而有力的財政和貨幣政策，亞洲區內所有經濟體均能走出衰退。
香港出入境管制措施嚴格，因此疫情得以改善，而港府推出的消費券計劃刺激商家銷售穩健復甦。 新加坡的疫苗接種率高達88%，有利於提振消費信心。
然而，Omicron 變種病毒疫情令新加坡和泰國收緊免隔離入境旅遊政策，可見市況仍存在變數。此外，部份其他地區再度實施防疫外出限制。
下文將深入剖析亞太REITs的各項動態：
即使在2020年，當疫情的影響最為嚴竣時，REITs仍獲股息正回報。這主要由收租率維持高檔的辦公室及工業REITs所支持。
整體而言，股息在2021年回升。這股趨勢可望延續至2022年，因為租金寬限期結束，加上出租率改善，而且2021年完成的新收購項目帶來全年股息貢獻增益。根據2021年的估計，股息已從2020年10月低水準回升24%。至於2022年，同期估算已回升17%至18%，兩者均高於2020年初的高點（見圖2）。
展望2022年，有幾個因素讓我們對全球經濟復甦前景感到樂觀。
隨著全球疫苗接種率日漸上升，疫情帶來的經濟風險可望減退。不過，這仍要取決於Omicron 變種病毒的擴散走勢。對比一年前，政府目前有較多抗疫方案，例如疫苗加強劑接種計劃及有效的抗病毒藥物。
新加坡和澳洲等主要市場已實現較高的疫苗接種率，並在2021年第四季陸續重開邊境。
然而，香港的疫苗接種率仍然相對偏低（以長者尤甚），預期在2022年前不會放寬出入境管制。
隨著越來越多地區以流感看待COVID-19，干擾性的封鎖措施或收緊防疫限制應會告一段落。因此，租金津貼和寬限的規模或會較去年同期大幅降低。
儘管疫情在2021年對經濟造成衝擊，但亞洲商業房地產市場的交投活動持續穩健，為資本值提供支持。展望2022年，當全球各地可能會更趨一致地重開邊境，管制最嚴格的中國亦可望在2022年對外通關。對於旅遊外出及恢復跨境商業活動，例如租務洽談和資產收購的盡職審查，我們相信市場將會抱持更大信心。
當然，這個假設是基於疫情不會進一步惡化。
工業和倉庫領域的需求應會維持殷切，令主要市場的空置率降至低水準。租金增長趨勢強勁，可能會進一步推動此領域績效表現。
預料全球將一致放寬邊境管制，因此重啟經濟概念仍具吸引力。特別是，由於在家工作普及，加上休閒旅遊受限制，市區的購物中心和出售非必需品的商場仍未回復疫前的營運水準。因此，這兩個領域可望在2022年把握經濟復甦帶來的更大上升空間。
自2021年中以來，全球通膨壓力逐漸升溫。因此，市場憂慮出現停滯性通貨膨脹，令REITs股價加劇波動。近期，油價上升、供應鏈中斷及需求強勁回升使通膨數據火熱。然而，英國央行等央行在最近數周上調利率，美國聯準會更表示可能在2022年升息最多三次。我們的預測仍偏向溫和，即使已調高升息預期：我們初步認為2022年下半年將升息兩次。
長遠而言，我們的內部觀點並未改變：利率應在一段較長時間維持偏低水準。考慮到收益水準能帶來高於借貸成本的不小空間，因此低利環境一直有利房地產市場。鑑於債務維持於可承受水準，上述環境亦有助REITs進行增值收購交易。
我們認為，聯準會每次縮減購債的計劃不盡相同，這次的市場反應亦會有別於以往。客觀來看，為應對疫情，聯準會降息至接近零水準，並大規模擴表。隨著美國經濟重啟，其復甦步伐強勁，因此縮減量化寬鬆規模不無道理。在當前周期，聯準會釋放的訊息較2013年「縮減量寬恐慌（taper tantrum）」更清晰透明，目前市場反應來看，當局將在2022年大致維持強硬立場。
我們繼續聚焦於REITs的基本面因素，例如核心盈利與現金流的穩健性、卓越的資本管理及優質房地產，以把握經濟復甦時租金改善的良機。
總結
鑑於經濟逐步重啟，加上亞洲區內市場房地產業復甦以及股息回報反彈、亞太REITs股可望在2022年持續反彈。近期出現的Omicron 變種病毒疫情可能加劇陰霾，但這類資產的基本因素強韌，應可在新一年繼續支持其表現。
[1] 彭博資訊，截至2021年11月30日，亞洲（日本除外）REITs由富時EPRA／NAREIT亞洲（日本除外）REITs指數代表。績效表現以美元計算。
掌握新興市場的新星 擁抱前緣市場債的多元機會
自年初以來，貨幣政策預期急劇逆轉；由於通膨出乎意料居高不下，市場預期的降息次數隨之減少。我們仍然看好美國優質的中期固定收益，相信可為投資者提供具吸引力的投資機會，本文將分析原因。
聯準會可能暫緩降息，這對固定收益投資者有何影響？
自年初以來，貨幣政策預期急劇逆轉；由於通膨出乎意料居高不下，市場預期的降息次數隨之減少。我們仍然看好美國優質的中期固定收益，相信可為投資者提供具吸引力的投資機會，本文將分析原因。
經理人觀點》為什麼你該考慮全球股息策略
當今美國聯準會的利率政策不定時的左右市場走勢，如何在不確定的市場中，在一定程度的波動下，仍能參與股市成長行情? 全球股息策略或許是個不錯的選擇。
